楊佳琪遊戲機周邊配件的生活日誌

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不論你是已經開始在家上班的人，或是未來有可能要在家辦公的人，如何替自己在家創造一個舒適的工作環境都是很重要的，如何還不知道居家工作該準備些什麼，那麼今天推薦的東西你一定要筆記下來啊！

鐵三角 ATH-ANC500BT 無線抗噪耳機

在家上班最讓人擔憂的就是因為幹擾太多而降低效率，有時候家人講話的聲音、電視的聲音都會讓人忍不住分心！而鐵三角一直以來都是耳機界的龍頭，這款抗噪耳機獨創主動式抗噪技術與藍牙無線技術，能有效隔絕環境噪音。配備藍牙無線技術，左耳罩內建麥克風和控制鍵，可接聽來電、播放音樂及調節音量更方便。

實價登錄

【飛利浦 X 小米】智奕智慧檯燈- 黑金色 X 米家 MIJIA APP 控制

現代人總是長時間盯著電腦和手機，如果沒有在明亮的環境下使用3C的話，對於眼睛的傷害真的超大！這款智慧檯燈有內建照度感應器，可以依照環境的光源自動調整明亮，搭配專門的APP就可以WIFI遙控，雙光源專利設計、高品質閱讀保護眼睛，晉升科技宅的第一步就先從檯燈開始！

Mistral美寧 1-1.5坪 桌上型空氣清淨機 JR-42DC

防疫期間擁有一個安全的辦公環境真的是最重要的事情，如果是住小套房或是有預算考量的話，桌上型的空氣清淨機真的是很不錯的選擇。而且這款也打破以往對於空氣清淨機很耗電的印象，消耗功率僅3.5W超省電。只要一鍵便釋放300萬以上負離子，高效濾除煙味、花粉、灰塵、甲醛等容易產生過敏的因子！

完美主義 第二代加大加寬腰衴+坐墊二件組(12款可選)

上班期間有時候太認真，不小心就維持同一個坐姿好幾個小時，長期下來真的會腰痠背痛！這款坐墊式腰枕加上坐墊的兩件組，紮實有彈性的內材能夠減輕壓力、矯正坐姿，記憶膠坐墊可以減少局部壓迫。不只在辦公桌好用，還能當成午安枕、靠枕以及孕婦腰枕超多用途！

ANTIAN 可愛萌鹿香氛機 大容量霧化保濕噴霧加濕器 日韓七彩夜燈水氧機

最近天氣變化很大，有時候突然變得好乾燥，不只鼻子容易過敏、連肌膚也因為缺水而乾癢！為了讓自己能夠更舒適的在家上班，有一臺加濕器真的很重要，這款有著超萌的小鹿造型，光是擺著就很療癒，加上納米細霧能深層快速滋潤肌膚，有時候不小心忘了也沒關係，防乾燒裝置可以定時4小時自動關噴霧！

放鬆身心的精油 AROMATHERAPY ASSOCIATES 心靈之沐沐浴油

防疫期間只能待在家裡，哪裡都不能去，就算到了郊外也是一堆人，根本無法好好享受大自然，久而久之就會造成情緒壓力和身心疲憊！這款「心靈之沐」靈感是來自森林浴的概念，結合絲柏、芳樟、粉紅胡椒等植物，打造出清新草本香氣，一聞到就是滿滿的放鬆，同系列還推出噴霧瓶，讓你隨時營造居家生活的療癒感！

折疊筆電桌床上桌/懶人桌/和室桌

在家上班很容易一起床就得立刻進入辦公狀態，但是身心靈其實都還在賴床啊！這時候要是能在床上辦公該有多好，如果你也曾經這樣想過，那麼這款折疊的床上桌一定超適合你！折疊設計收納方便，攜帶輕巧就算要移動到別處也很容易，早上能夠在床上上班，晚上可以用來追劇，夢想的生活就從這款折疊桌開始！

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紫水晶洞

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圖/針對受贈房地出售是否可扣除過去所繳契稅、土增稅款項目，財政部近日發佈解釋令函釋。近年來有不少納稅人疑問，從父母、長輩贈與得來、適用房地合一新制的房地，在當初受贈時所繳納的土增稅、契稅，在未來要出售的時候，當初繳的稅到底能不能列為扣除費用？對此，財政部近期釋出解釋文，未來屋主出售適用房地合一稅制的受贈房屋時，可將過去所繳契稅、土增稅款項列為費用減免房地合一稅負。
│契稅、土增稅屬取得必要費用 因此可扣除根據《工商時報》報導，財政部近日發佈《臺財稅字第11004529190號》函釋，規定個人交易2016年1/1以後受贈取得之房屋、土地，依《所得稅法》第14條之4第1項規定，計算房屋、土地交易所得時，其受贈該房屋、土地時所繳納的契稅、土地增值稅，因為屬於取得該房屋、土地時，所支付的必要費用，因此在未來房屋、土地交易時，可從所得中減除。
舉例來說，王爸爸在2020年贈與1千萬元不動產給女兒小美，減除220萬元贈與免稅額後適用10%贈與稅率，王爸爸身為贈與人，得要負擔贈與稅78萬元(1000萬-220萬)x10%，女兒小美屬於受贈人，需負擔該筆不動產的土增稅與契稅約50萬元。不過，等到未來小美要出售不動產時，房地合一所得可減除該筆50萬元費用與其他成本，僅就剩下所得，再依照持有年限，適用10%~45%不等的稅率。
另外，過去有民眾刻意高報公告土地現值，將房地交易多數金額集中在土地，房屋價值則較低，等於讓部分房地合一稅基從45%稅率降為10%，也有虛報各項成本費用以抵稅者。因此7/1上路的房地合一2.0也設置防堵機制，針對土增稅部分與推計費用率設定土地漲價總數額、費用率3%(最高30萬元)等上限。

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醫師買房子  耐心做好功課
地段/建商/產品/成本/議價  實戰心法大公開


文 / 易文仁　文聖診所
買房子的過程，像極了愛情。
在對的價格，買到好房子，不一定能夠大富大貴，但起碼能夠安身立命。
醫師這個行業，比起一般人，成熟的晚，掙的又是辛苦錢！所以更要好好的把賺來的錢分配好！一般資產配置不外乎，股、債、房！所以，做好功課，買一棟價格合理的房子，也算是一個好的投資理財！
買賣房地產註意的事情，不外乎下面幾個面向：
1總體經濟-
全球無限QE的資金狂潮
德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理，套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場，這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊，在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門，造就全球資金泛濫，資產價格上漲。所以後續觀察資金流向，是重要的課題。
圖一: Fed總資產規模與GDP占比
2.房地產特有僵固性-
以新光三越中港店為例
  
華人的傳統觀念「土斯有財」，有錢就會購入不動產，房地產就會有僵固性，一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年，在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元，土地價格約落在20至30 萬元，如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元，20年來房價就翻漲了12倍，潛力驚人。當然若從日本看臺灣，少子化影響下，如何挑選好房子就顯得很重要。
NO.1:  地段（location)
臺中市除了七期（市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百）以外
8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14）其實基本上都是二線地段
NO.2::建商（品牌）
臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一後 ！
NO.3產品（搭配地段）
一般分為:透天 、RC (26樓以下）、SRC (28樓以上）。
建物的內容分為：毛胚、標配、精裝 。也因三個因素，所以房地產商品就算同地段也有不同價格，接下來談談價格試算
3、價格試算-
中古屋看實價登錄
預售屋看營建成本
(1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察，從101年8月1日實施以來，臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名，屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上，但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前，一定要從中古屋入手，因為最簡單，而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。
(2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報，所以有遞延的問題 ，所以必須了解成本計算 ：                                
▓ 土地成本 :
目前臺中市土地行情 :
   1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市  。
   2. 七期新市政區；200~300 萬/坪，七期南側；100~200萬/坪
3.其他中環重劃區
        ● 已成商圈20-30米路 ；100~150萬/坪. 
        ● 15-20米路；60~80萬/坪
        ●15米以下路段 ；40~60萬/坪
▓ 建築成本 :
       ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪
       ●做成標配＋50,000，做到精裝再加50,000，裝潢到入住再加50,000，Bravia , Rulf Benz,
          Swaroski…無上限
▓ 管銷成本:15%
▓ 利潤成本:30%
       ●（土地+建物+15%+30%+20%）* 80% 為建商想賣給你的價格。
       ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%，但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65%
開始加，不過一般會被笑，真的買到了也粉恐怖，因為可能是爛芭樂。以上土地、建物，試
算的價格，以2018 為止。
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BOX
購買預售案心法
a.潛銷期的價格約為完工價的65-72折，但是不一定買得到，像龍X，你沒有買過一戶張董的房子，就沒辦法當 fans。
b.樣品屋搭好了還沒廣告大概約為 78 折。
c.廣告期就 82-85折。
d.新屋完工美美的時後還會往上加10% ，然後再意思意思打個92折（也就是牌價）賣給你。但是如果遇到四王一後、由x，惠x，寶x，以上不適用！
一個建案從買地，設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%，還不用擔心餘屋！而建物本身是會有折價的，大概是每年2% !
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4. 議價策略
成功談判創造雙贏
賣方想賣好價格(高一點價位)，買方也想買好價格(低一點價位)，談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二）。
圖二: 買賣雙方拉近共識圖
但一開始雙方不知道彼此的目標和底線，所以會在談判時互相測試，以下是談判時需要註意的事項:
一、 常見錯誤:
1. 不了解行情就隨便亂出價。
2. 不敢獅子大開口去砍價。
3. 沒有做分析。
4. 經常贏了面子，輸了裡子。
5. 找錯談判對象。
二、 談判的重點:
1.不要先出手，讓對方先出價，而且永遠不要接受第一次的價格!
2. 要有耐心，一定要多次來回的談判!
3. 80%的收穫，來自於最後談判的部分!
最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~

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更新: 2021-07-30 12:22 AM
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